Pastaruoju metu visuomenėje kyla klausimų, kodėl Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) apskaitoje registruotos laisvos valstybinės ir patikėjimo teise valdomos žemės vertė per metus sumažėja keliais šimtais tūkstančių eurų.

2016 m. gruodžio 31 d. NŽT balanse žemės buvo 1 123 692,1095 ha, kurios vertė sudarė 

19 563 323 315,91 Eur, o 2017 m. gruodžio 31 d. balanse buvo jau 1 084 890,9798 ha žemės, kurios vertė – 18 884 017 952,69 eurų.

Taigi matoma, kad per metus NŽT balanse esamo ilgalaikio turto – žemės – vertė sumažėjo
679 305 363,22 eurų.

Akivaizdu, kad viena iš vertės sumažėjimo priežasčių yra ir per metus NŽT valdomos žemės ploto sumažėjimas – didžiąja dalimi dėl intensyviai vykdomo nuosavybės teisių atkūrimo proceso. Taip vien per 2017 m. NŽT pastangomis Lietuvos žmonėms buvo suformuota ir grąžinta
21 760 sklypų, užimančių 57 729,3868 ha plotą.

Taip pat dalis žemės metų eigoje įstatymų nustatyta tvarka buvo parduota išsimokėtinai, sumokant iš karto ir aukciono būdu, ar kitiems subjektams perduota neatlygintinai valdyti, disponuoti ir naudoti patikėjimo teise visuomenės poreikiams tenkinti.

Taigi neturėtų kilti neaiškumų, kai turto vertė sumažėja sumažėjus valdomo turto kiekiui.

Tačiau daug įvairių spekuliacinių ir interpretacijų atsiranda tuomet, kai per metus turto (žemės) vertė sumažėja esant tam pačiam valdomo turto kiekiui. Pasigirsta net nepagrįstų nuomonių, neva NŽT ne visada užtikrina tinkamą didžiausio Lietuvos turto – žemės – valdymą ir administravimą.

Šiuo atveju būtina pažymėti, kad žemės vertė skaičiuojama vadovaujantis visiškai kitokia metodika, nei įprastai skaičiuojama bet kokio kito turto vertė, t. y. žemės vertei apskaičiuoti yra taikomas tikrosios vertės metodas.

Žemės apskaita NŽT tvarkoma vadovaujantis 12-ojo Viešojo sektoriaus apskaitos standarto reikalavimais. Pagal šiuos reikalavimus, laisvos valstybinės žemės vertė apskaičiuojama tam tikros savivaldybės teritorijoje esančios visos, tai yra ir miesto (pagal bendrą skaičiavimą sudarantį didesnį lyginamąjį svorį), ir kaimo vietovėje esančios, laisvos valstybinės žemės plotą padauginus iš subjekto patikėjimo teise valdomų valstybinės žemės sklypų toje savivaldybės teritorijoje vidutinės 1 ha rinkos vertės, apskaičiuotos pagal VĮ Registrų centro atliekamo masinio vertinimo duomenis. Patikėjimo teise valdomos žemės tikroji vertė yra nustatoma VĮ Registrų centro atliekamo masinio vertinimo duomenimis, panaudojant žemės verčių žemėlapį.

Taip apskaičiuota žemės vertė ir konkretus jos plotas kiekvienų finansinių metų pabaigoje yra fiksuojamas NŽT balanse kaip NŽT valdomas ilgalaikis materialusis turtas – žemė.

Metų eigoje NŽT, vykdydama jai pavestas funkcijas, suformuoja konkrečius žemės sklypus, kurie naudojami nuosavybės teisėms atkurti, aukcionams, nuomai, visuomenės poreikiams tenkinti. Naujai suformuotų ir užregistruotų sklypų vertė apskaitoje tikslinama pagal VĮ Registrų centro duomenis ir gali būti didesnė arba mažesnė, nei buvusi to ploto vertė, kol jis priklausė laisvos valstybinės žemė fondo žemei, kurios vertė apskaičiuojama pagal vidutinę to regiono 1 ha rinkos vertę, nustatytą masinio vertinimo duomenis.

Kadangi didžioji naujai formuojamų sklypų dalis yra kaimiškose vietovėse, kur žemės vertė yra neabejotinai mažesnė nei mieste, tai atskyrus žemės plotą iš laisvos valstybinės žemės fondo ir suformavus bei užregistravus sklypą, VĮ Registrų centro duomenimis, gauname mažesnės vertės turtą (žemę), nei iki tol buvusį.

Lyginant laisvos valstybinės žemės vidutinę 1 ha kainą su naujai suformuotų sklypų vidutine 1 ha kaina, VĮ Registrų centro duomenimis, vien per 2017 metus naujai suformuotų ir užregistruotų sklypų vertė sumažėjo 439 190 307,87 Eur, nes daugiausia sklypų, kaip jau buvo minėta, formuojama kaimo vietovėse, kur sklypo vertė, palyginti su vidutine laisvos valstybinės žemės verte, yra ženkliai mažesnė.

Žemės vertės pokyčius, esančius dėl naudojamos skaičiavimo metodikos, labai gerai iliustruoja Vilniaus regiono pavyzdys. Skaičiuojant bendrą viso regiono 1 ha žemės vertės vidurkį, įskaitant ir itin brangią Vilniaus m. žemę ir šiame regione esančią nepalyginamai pigesnę žemės ūkio paskirties žemę, Vilniaus regione per 2017 m. iš laisvos valstybinės žemės fondo buvo atskirta 12 508,19 ha žemės, kurios vertė buvo 643 088 716,69 eurų. Iš laisvos valstybinės žemės fondo šiame regione suformavus sklypus ir juos įregistravus VĮ Registrų centre NŽT vardu, minėtų plotų žemės vertė sumažėjo iki 224 060 018,62 Eur, t. y. nukrito 419 028 698,07 eurų.

Vadovaujantis tokia metodika, NŽT metų pradžioje turimos žemės balansinė vertė sumažėja, kai NŽT formuoja ar perduoda jau turimus sklypus visuomenės poreikiams tenkinti.

Taip pat žemės balansinė vertė sumažėja, kai NŽT suformuoja sklypus nuomai, už kuriuos nuomos mokestis yra mokamas savivaldybei, kurios teritorijoje yra nuomojamas žemės sklypas.

Galiausiai NŽT ne visais atvejais gali tikėtis ekonominės naudos iš laisvos valstybinės žemės fondo žemės, nes yra tokių sklypų, kurių perleidimo fizinių asmenų nuosavybei faktas nėra įformintas, tačiau už juos yra sumokėta investiciniais čekiais praeityje. Nėra žinoma laisvos valstybinės žemės fondo dalis, kuri turės būti perleista fizinių asmenų nuosavybėn. Perleidimo metu tokios žemės vertė taip pat registruojama į sąnaudas. Per 2017 m. tokių sklypų už čekius buvo parduota 3 500 vnt., kurių vertė yra apie 24 milijonus eurų.